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La location saisonnière n’est pas une activité civile classique. Il s’agit d’une activité commerciale qui implique deux contraintes très importantes :
- le respect du client afin de le fidéliser,
- le réinvestissement systématique chaque année d’une partie des loyers encaissés afin de maintenir ou d’améliorer la qualité des prestations offertes.
Entreprendre des travaux importants permet d’améliorer la rentabilité de votre location. Ne pas effectuer périodiquement ces travaux nuit gravement à la qualité de votre bien et des locataires qui vont accepter de loger dans votre appartement ou votre villa.
Il faut donc prévoir de réinvestir au minimum 10 à 15 % des loyers perçus pour maintenir en état votre bien, plus s’il s’agit de l’améliorer.
Vous devez également prévoir d’y consacrer un minimum de temps chaque année pour organiser le minimum de travaux obligatoires, refaire périodiquement l’inventaire, compléter la vaisselle et les cintres manquants (ne jamais dépareiller). Ces petits réajustements annuels sont normaux et inévitables.
Les dépenses susceptibles de maintenir le niveau du loyer sont celles qui ont des effets immédiats sur la qualité de l’habitat.
Ce sont d’abord les travaux concernant l’amélioration du confort : double vitrage, isolation phonique, rénovation de salle de bains, déplacement de cloisons, etc...
Ce sont ensuite les remises aux normes : électricité, plomberie, chauffage…
Enfin les travaux d’entretien courant doivent permettre de rénover de fond en comble un logement en 15 ans.
Par exemple la décoration d’un appartement (murs, sols, plafonds) doit être revue tous les 3 à 5 ans, le changement de la robinetterie des sanitaires doit s’effectuer tous les 7 à 8 ans, un meuble en bois sous évier dure 5 à 6 ans et un meuble en PVC 10 ans. La durée de vie d’un carrelage est de 20 ans et de 10 ans pour la faïence.
Les équipements qui reviendront meilleur marché à moyen terme sont les produits robustes qui nécessitent peu d’entretien. Ce ne sont jamais les équipements les moins chers à l’achat. Par contre les équipements luxueux n’apportent pas forcément de plus value significative.
Pour éviter les fuites à répétition et les ennuis futurs, soigner la robinetterie (mélangeurs à tête céramique).
Pour l’habillage des pièces humides, préférer un carrelage qui monte jusqu’au plafond.
Pour les sols, éviter les moquettes : carrelage ou parquet.
Pour les murs, dans l’ancien, opter pour de la toile de verre qui cache les irrégularités et se repeint facilement.
A titre indicatif, la rénovation complète d’un appartement coûte entre 600 et 900 € par m². Voici ci-dessous les prix et durée estimées des travaux donnés par le magazine "Le Particulier" :
| Peinture |
15 à 20 €/m² |
0,5 jour par pièce de 15 m² |
| Carrelage |
60 à 70 €/m² |
1 jour par pièce |
| Parquet flottant |
30 à 40 €/m² |
0,5 jour par pièce |
| Remplacement chaudière à gaz |
1700 à 2100 € |
1 journée |
| Pose d’une fenêtre à double vitrage |
500 à 800 €/fenêtre |
2 à 3 heures par fenêtre |
| Réfection complète d'une cuisine |
2500 à 4200 € |
1 semaine |
| Réfection complète d’une salle de bains |
3000 à 4800 € |
1 semaine à 10 jours |
Enfin, certains équipements sont obligatoires pour répondre au marché Cannois de la location saisonnière. Ne pas les posséder est un obstacle important et peut même être considéré comme un manque de considération vis-à-vis du client.
Il s'agit de petits équipements comme aspirateur, fer, planche à repasser, sèche cheveux, ventilateur, machine à café, micro ondes, housse de canapés…
Sans ces équipements, il n’est pas possible de prendre un bien à la location.
De même Internet sans fil (WIFI) est maintenant obligatoire pour louer à la clientèle de congrès.
Sachez également que la majorité de la clientèle Cannoise est d’origine étrangère et ils réclameront une vraie douche où l’on peut se tenir debout, prendre sa douche avec les deux mains libres, et bénéficier de pare douches coulissants rigides.
Enfin soignez obligatoirement la literie ! Celle-ci doit être de bonne qualité et ne doit en aucun cas faire penser au client que vous avez voulu faire des économies sur ce poste.
A chaque fois que cela est possible, privilégiez des lits jumeaux rapprochables plutôt qu’un grand lit. Le canapé lit ne doit pas être un clic clac mais doit pouvoir se transformer en un vrai lit confortable.
La vaisselle doit être uniforme, complète (verres à vin, couteaux à steak…), en nombre suffisant et tous les articles ébréchés doivent être absolument bannis. A titre d’exemple, il est bon de prévoir 3 fois plus de couverts que de personnes à accueillir : pour accueillir 3 personnes il faudra au minimum 9 assiettes, 9 fourchettes, 9 verres, etc...
Les placards ont aussi leur importance. Quoi de plus rebutant pour un client que de trouver une penderie disparate équipée de cintres de récupération revenant du pressing. Faites l’effort d’acheter un lot de cintres en bois, uniformes, en nombre important afin de donner à vos penderies un aspect professionnel fort apprécié par nos congressistes.
Bien sûr il vous faudra chaque année consacrer du temps à recompléter la vaisselle et les cintres afin que leur homogénéité dure avec le temps.
L’équipe de Cannes AccoMModation se tient à votre disposition pour vous apporter tous les conseils complémentaires nécessaires pour positionner votre bien immobilier en bonne place sur le marché de la location saisonnière Cannoise.
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